Tedenski pregled trga poslovnih nepremičnin

Varšava Vodi Teden Ponovnega Vrednotenja Prime Pisarn, Ponudba se Oži po Vsej CEE

Stopnja nezasedenosti pisarniških prostorov pada hkrati v vseh večjih prestolnicah CEE, pipeline za nadomestitev obstoječega fonda pa je na zgodovinsko nizkih ravneh ali blizu njih. Transakcije in podatki tega tedna so potrdili, da je prime pisarniški prostor v Varšavi, Pragi, Budimpešti, Bukarešti, Bratislavi in Sofiji strukturno premalo ponujen, kar se neposredno kaže v rasti najemnin in selektivnem prepričanju investitorjev v zvezi z objekti razreda A z ESG standardi.

Razpoloženje na Trgu

Tok poslov tega tedna je bil opredeljen s pomanjkanjem. Colliers je potrdil, da je skupni pisarniški fond prestolnic CEE do konca leta 2025 dosegel 22,1 milijona kvadratnih metrov, nova dokončanja pa so na rekordno nizki ravni in bodo skozi celotno leto 2026 ostala pod dolgoročnimi povprečji. Naraščajoči stroški gradnje in zaostreni pogoji financiranja pomenijo, da se pipeline ne bo hitro okrepil. Za dobro opremljene obstoječe objekte najemodajalci pridobivajo cenovno moč. Za starejši fond se vrzel v ESG standardih poglablja v strukturno slabost.

Kam se Seli Kapital

Posel tedna je bila pridobitev varšavskega stolpnika Central Point s strani Lewandpol Group od Immobela za 107 milijonov evrov. Gre za nakup prime pisarniškega stolpnika s certifikatom BREEAM Excellent in 19.300 kvadratnimi metri s strani poljske kapitalske skupine. Posel je del širšega vzorca: domači poljski kapital zdaj predstavlja okoli 30 odstotkov pisarniškega transakcijskega volumna in se premika navzgor po kakovostni lestvici. Skupni investicijski volumen na Poljskem je v prvih petih mesecih leta 2026 dosegel 2,3 milijarde evrov v 50 poslih, pri čemer industrijski sektor še naprej vodi s preko 700 milijoni evrov, a ponovnem vrednotenju pisarniških nepremičnin ustvarja najpomembnejše posamezne transakcije.

V logistiki je 7R napredoval z dvema znatnima mandatoma: BTS center z 51.000 kvadratnimi metri za Pepco blizu Gdańska in prva češka pogodba v 7R Park Lavičky, kjer bo GXO vzpostavil namenska 26.000 kvadratnih metrov za L'Oréal. Oba sta bila predhodno najeta pred dostavo, kar je skladno s širšo tematiko tega tedna, ko zaveza najemnikov poganja zaupanje razvijalcev. DSV se je razširil na več kot 65.000 kvadratnih metrov v Panattoni Wrocław Campus 2 z dodatnih 19.800 kvadratnih metrov. Panattoni je prav tako pridobil financiranje za Poznań West Gate I z skoraj 61.000 kvadratnimi metri in začel gradnjo Business Park Prague I, tridelnega projekta z 44.800 kvadratnimi metri v prvi fazi.

Retail kapital se je premikal na dveh ravneh. Apsys je prodal delež v Posnanii v Poznańu, enem od vodilnih poljskih retail in zabaviščnih destinacij s 14 milijoni obiskovalcev v letu 2025 in 6,5-odstotno rastjo prometa najemnikov, češkemu skladu Trigea, pri čemer je ohranil upravljanje in solastništvo. Na ravni portfelja je SCF vstopil v Romunijo z nakupom dveh retail parkov NEST s skupno skoraj 24.000 kvadratnimi metri GLA za 40 milijonov evrov. V Varšavi je G City Europe začel 6.000 kvadratnih metrov razširitev G City Promenada.

CEE/SEE

Stopnja nezasedenosti pisarniških prostorov v Budimpešti je v Q1 2026 padla na 12,0 odstotkov, v gradnji je 426.000 kvadratnih metrov, povpraševanje pa se ostro polarizira v prid prime objektov z ESG standardi. Starejši fond se sooča s kronično nezasedenostjo in tega ne bo mogoče rešiti zgolj z najemniškimi spodbudami. V Romuniji se institucionalni investitorji vračajo, pri čemer konsolidacija platform v logistiki in industrijalu poganja največje transakcije, retail pa znova pridobiva na priljubljenosti. Strabag je pridobil romunsko železniško gradbeno podjetje Bawi Construction z letnim obsegom okoli 60 milijonov evrov, strateška poteza, ki skupino pozicionira za pospešen romunski program javne infrastrukture. V Češki republiki je CTP privabil prve najemnike v CTPark Plzeň Kasárny, preureditev nekdanjih kasarn v 50.000 kvadratnih metrov poslovnih površin. Penta Real Estate je imenovala novega direktorja in napovedala vstop na četrti trg onkraj Češke, Slovaške in Združenega kraljestva. V Krakovu je Revetas Capital zavaroval štiri najemne pogodbe skupno 5.700 kvadratnih metrov v Bonarka for Business.

Slovenija in Jadran

Rast cen stanovanj v Ljubljani kaže znake umirjanja, čeprav trg ostaja na visokih ravneh. Na Ljubljanski borzi je NLB Skladi pripravila IPO nepremičninskega podjetja z namenom dostopnosti naložb v nepremičnine za male vlagatelje, strukturni razvoj, ki bi lahko postopno razširil institucionalno investitorsko bazo v Sloveniji. Na infrastrukturnem področju je direktor SŽ navedel, da bi bilo novo železniško progo Ljubljana-Celje mogoče zgraditi v štirih letih, če bi bila dovoljenja pridobljena v dveh, časovnica, ki bi bistveno izboljšala logistično povezanost osrednje Slovenije. Cargo Center Graz je sporočil, da nekateri ladjarji že preusmerjajo tovor iz Kopra na Reko po odprtju Maerskovega novega terminala Rijeka Gateway in vzpostavitvi redne železniške proge med Reko in Grazom. To je neposreden konkurenčni signal za Luko Koper, ki ga investitorji v logistične nepremičnine vzdolž jadranskega koridorja morajo jemati resno. Podjetniška skupina iz Štajerske je za 40 milijonov evrov prevzela 13 Tuševih centrov in trgovin, največja slovenska retail transakcija leta do danes.

Napoved

Pomanjkanje pisarniške ponudbe v CEE je ključna strukturna zgodba za drugo polovico leta 2026. Z dokončanji na ali blizu rekordnih minimumov v vseh šestih prestolnicah in gradbeno ekonomiko, ki preprečuje hiter odziv pipeline, se bodo prime najemnine nadalje dvignile. Investitorji z obstoječo izpostavljenostjo razredu A so v najboljšem položaju. Za logistiko dvojni BTS mandati pri 7R in razširitev DSV pri Panattoni Wrocław kažeta, da je dostava, ki jo vodijo najemniki, prevladujoči razvojni model, apetit posojilodajalcev za predhodno najete projekte pa ostaja nezmanjšan. Opazujte nadaljnje nakupe domačega poljskega kapitala v pisarniškem sektorju ter premike tovora med Koprom in Reko in njihove dolgoročnejše posledice za naložbe v jadransko logistično infrastrukturo.

_Viri

<sub>EuropaProperty
- EuropaProperty — Poland's investment market continues to impress — https://europaproperty.com/polands-investment-market-continues-to-impress/
- EuropaProperty — 7R signs its first lease transaction in the Czech Republic — https://europaproperty.com/7r-signs-its-first-lease-transaction-in-the-czech-republic/
- EuropaProperty — Revetas secures 4 lease transactions in B4B in Krakow — https://europaproperty.com/revetas-secures-4-lease-transactions-in-b4b-in-krakow/
- EuropaProperty — Skyliner II has reached its target height — https://europaproperty.com/skyliner-ii-has-reached-its-target-height/
- EuropaProperty — Apsys Welcomes Trigea as Equity Partner in Posnania — https://europaproperty.com/apsys-welcomes-trigea-as-equity-partner-in-posnania/
- EuropaProperty — G City Europe Commences Expansion of G City Promenada in Warsaw — https://europaproperty.com/g-city-europe-commences-expansion-of-g-city-promenada-in-warsaw/
- EuropaProperty — Arcona and REINO Launch Pan European Investment Platform — https://europaproperty.com/arcona-and-reino-launch-pan-european-investment-platform/
- EuropaProperty — Investment Slowdown and Selective Demand Shape Poland's Office Markets — https://europaproperty.com/investment-slowdown-and-selective-demand-shape-polands-office-markets/</sub>

<sub>Property Forum
- Property Forum — Offices are back and Poland's growth engine is still running — https://www.property-forum.eu/news/offices-are-back-and-polands-growth-engine-is-still-running/21614
- Property Forum — Lewandpol Property buys Warsaw's Central Point tower for €107 million — https://www.property-forum.eu/news/lewandpol-property-buys-warsaws-central-point-tower-for-eur107-million/21628
- Property Forum — DSV expands to 65,000 sqm at Panattoni's Wrocław Campus 2 — https://www.property-forum.eu/news/dsv-expands-to-65000-sqm-at-panattonis-wroclaw-campus-2/21634
- Property Forum — 7R develops 51,000 sqm logistics centre for Pepco near Gdańsk — https://www.property-forum.eu/news/7r-develops-51000-sqm-logistics-centre-for-pepco-near-gdansk/21620
- Property Forum — Panattoni secures financing for Poznań logistics park — https://www.property-forum.eu/news/panattoni-secures-financing-for-poznan-logistics-park/21608
- Property Forum — Panattoni starts industrial project in Prague — https://www.property-forum.eu/news/panattoni-starts-industrial-project-in-prague/21607
- Property Forum — Office supply across CEE capitals to remain constrained this year, says Colliers — https://www.property-forum.eu/news/office-supply-across-cee-capitals-to-remain-constrained-this-year-says-colliers/21632
- Property Forum — Apsys sells stake in Posnania shopping centre to Trigea — https://www.property-forum.eu/news/apsys-sells-stake-in-posnania-shopping-centre-to-trigea/21618
- Property Forum — Budapest offices face ESG polarization and AI evolution — https://www.property-forum.eu/news/budapest-offices-face-esg-polarization-and-ai-evolution/21617
- Property Forum — SCF enters Romania with €40 million retail park deal — https://www.property-forum.eu/news/scf-enters-romania-with-eur40-million-retail-park-deal/21612
- Property Forum — Strabag acquires Romanian railway firm Bawi Construction — https://www.property-forum.eu/news/strabag-acquires-romanian-railway-firm-bawi-construction/21611
- Property Forum — CTP attracts first tenants in Plzeň redevelopment project — https://www.property-forum.eu/news/ctp-attracts-first-tenants-in-plzen-redevelopment-project/21609
- Property Forum — Penta Real Estate names new CEO amid international expansion — https://www.property-forum.eu/news/penta-real-estate-names-new-ceo-amid-international-expansion/21621
- Property Forum — Warsaw's growth story is far from over — https://www.property-forum.eu/news/warsaws-growth-story-is-far-from-over/21626
- Property Forum — Polish regional offices grapple with low supply in early 2026 — https://www.property-forum.eu/news/polish-regional-offices-grapple-with-low-supply-in-early-2026/21615
- Property Forum — Zone retail park network unifies 20 sites in Hungary — https://www.property-forum.eu/news/zone-retail-park-network-unifies-20-sites-in-hungary/21627</sub>

<sub>Finance.si
- Finance.si — Stanovanja: Se rast cen v Ljubljani umirja? — https://www.finance.si/stanovanja-se-rast-cen-v-ljubljani-umirja/a/9048295 — Author: Jurij Šimac
- Finance.si — R. Brugger, Cargo Center Graz: Nekateri ladjarji že premikajo tovor iz Kopra na Reko — https://www.finance.si/logistika-%26-prevozi/r-brugger-cargo-center-graz-nekateri-ladjarji-ze-premikajo-tovor-iz-kopra-na-reko/a/9048305 — Author: Nataša Koražija
- Finance.si — Velik posel s trgovinami: kdo je kupil 13 Tuševih centrov in trgovin? — https://www.finance.si/velik-posel-s-trgovinami-kdo-je-kupil-13-tusevih-centrov-in-trgovin/a/9048470 — Author: Aleš Perčič
- Finance.si — 10 vprašanj in odgovorov: kaj morate vedeti o nepremičninskem IPO na ljubljanski borzi — https://www.finance.si/finance-vlagatelj/10-vprasanj-in-odgovorov-kaj-morate-vedeti-o-nepremicninskem-ipo-na-ljubljanski-borzi/a/9048478 — Author: Matjaž Lorenčič</sub>

_‍